“세입자가 살고 있는 집을 사면 바로 들어가 살아야 하는 거 아니었나요?” 맞습니다.
오늘 정부에서 토지거래허가구역에서는 집을 사면 일정 기간 안에 실제로 거주해야 하는 의무에 대해서 최대 2년까지 실거주 유예를 발표하였습니다. 단 조건 부로 유예를 해주기로 하였는데 이건 특히 다주택자 매물을 시장에 더 나오게 하기 위한 조치로 보입니다.
실제 조건은 조금 복잡해 보이지만, 실제 사례로 쉽게 설명해 보겠습니다.
1. 무엇이 달라졌을까?
핵심은 두 가지입니다.
- 무주택자가 세입자 있는 집을 사면 세입자 계약 종료 시점(최대 2년)까지 실거주 의무 유예 즉 다주택자 집을 사면 실거주가 유예되는 것입니다.
- 다주택자 양도세 중과는 5월 9일 이후 부활 즉 기존에 5월 9일 전에 집을 매매해야 되는 다주택자는 5월 9일까지만 매매 계약을 한다면 잔금 및 등기 유예 기간을 부여합니다. 유예 기간은 매매 계약 후 강남 3구·용산은 4개월 내 잔금·등기 완료 시 중과 회피 그 외 21개 구·경기 일부는 6개월 유예됩니다.
2. 실제 사례로 이해하기
사례 1 : 무주택자 김 씨는?
- 김씨는 현재 무주택자
- 강남구에 세입자가 1년 더 남은 아파트 매수 희망
- 기존 규정이면 4개월 내 실거주해야 함
하지만 이번 조치로 세입자 계약이 끝나는 시점까지(최대 2년) 기다릴 수 있음
즉, 바로 들어가지 않아도 됨 이 덕분에 세입자가 있는 매물도 거래가 가능해졌습니다.
사례 2 : 다주택자 박 씨는?
- 박 씨는 3 주택 보유
- 양도세 중과가 곧 부활 예정
- 5월 9일 이전에 매매 계약 체결
하지만 5월 9일 이후 계약하면 기본세율(6~45%) + 20~30% p 중과가 붙습니다.
3 주택자의 경우 최고 82.5%까지 세율이 올라갈 수 있습니다.
3. 왜 이런 정책을 내놨을까요?
정부 목적은 분명합니다.
다주택자 매물 유도 / 거래 활성화 / 세입자 계약 보호 / 세제 형평성 조정 이 목적입니다.
토지거래허가구역에서는 “실거주 의무” 때문에 세입자가 있는 집이 사실상 거래가 막혀 있었습니다.
이번 완화 조치는 “세입자 계약은 존중하되, 매매는 가능하게 하자”는 취지인 것 같습니다.
4. 등록 임대사업자도 달라진다
대통령은 등록 임대사업자의 양도세 중과 배제 혜택도 줄이라고 지시했습니다. 의무임대 기간이 끝난 뒤에도
중과를 면제해 주던 혜택을 단계적으로 축소할 전망입니다. 즉, 앞으로는 “일반 주택과 동일하게 과세”하는 방향으로 가는 것입니다.
5. 시장 반응?
아직은 이르긴 하지만 서울 아파트 매물은 증가인 것으로 보입니다.
연초 대비 약 6% 증가했고 송파구는 27% 증가했다는 뉴스가 있습니다.
광진·성동·서초·강남도 증가세고 강남 일부 단지는 호가를 낮춘 매물도 등장했습니다.
하지만 매수자들은 “더 떨어질 수도 있다”는 기대감으로 관망이고 합니다.
또 한 가지 변수는 전·월세 시장입니다. 실거주 목적 거래가 늘어나면 임대 물량이 줄어들 수 있다고 하네요.
실제로 전·월세 매물은 연초 대비 10% 이상 감소했습니다.
6. 최종 정리
| 실거주 유예 | 무주택자가 세입자 있는 집 매수 시 최대 2년 |
| 계약 기준일 | 5월 9일까지 계약 체결 |
| 잔금 유예 | 강남3구·용산 4개월 / 기타 6개월 |
| 중과 세율 | 기본세율 + 20~30%p |
| 등록임대 | 중과 배제 혜택 축소 예정 |
7. 개인 의견
이번 정책은 “절세 매물”을 시장에 끌어내기 위한 조치로 보입니다. 단기적으로는 매물이 늘 수 있지만
금리, 대출 규제, 경기 상황이 변수이지 않을까요?
무주택자라면 세입자 낀 매물을 검토할 수 있는 기회가 생긴 셈입니다.
다주택자라면 5월 9일 이전 계약 여부가 마지막 기회인 것 같습니다.